业委会牵头是解决老小区换梯卡点关键

老旧电梯更换，面临缺钱等困境。制图:易福红(豆包AI)

电梯更换面临哪些困境?

全国政协委员、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司董事长聂竹青表示，“电梯跟汽车一样，是有使用年限的，不可能无限制使用。”没有强制报废标准和相应的退出机制，可能是老旧电梯“换新难”的关键所在。

今年1月28日，广东省印发《关于印发广东省2025年大规模设备更新和消费品以旧换新工作方案的通知》，重点支持使用15年以上的住宅老旧电梯更新改造，更换一台老旧电梯可通过超长期特别国债15万元/台标准给予定额补助。

可在实际申报过程中，部分老旧小区却面临申报主体不明、找不到组织人牵头方等难题。

难点

补贴申报主体为公司，但部分老旧小区无物管

今年1月28日，广东省印发通知，重点支持使用15年以上的住宅老旧电梯更新改造。如申报成功，将按更换一台老旧电梯通过超长期特别国债15万元/台标准给予定额补助。

南都记者翻阅相关政策发现，广东本轮申报补贴需由企业、电梯使用管理人(物业公司、维保企业)或电梯制造企业作为申报单位。

在政策发布之初，广州市电梯行业协会会长范小荣就已发现，补贴必须由公司、物业或电梯厂家作为申报主体进行申报。“一些老旧小区、单体楼其实是没有物业公司管理的，但部分此类住宅对换梯补贴的需求更加迫切。”

华南城市研究会常务副会长姚育宾认为，如缺乏居民自治组织统一居民意见，换电梯将举步维艰。“主要有两方面困难:一是自付部分的分摊方式意见不统一，按楼层、面积还是其他方式分摊费用大家各执一词；二是对一些老旧电梯的价值和安全条件有所误判，认为能用将就用，只要没有严重事故，就忽视电梯实际磨损情况。”姚育宾说，以业委会为代表的居民自治组织牵头，让居民意愿成为换梯工作的主导，是解决当前卡点的关键。

广州华南新城物管会副主任、业主代表张女士说，在更换电梯过程中，电梯产权人(即业主)的意见能否达成一致，十分重要。

业主:物管报价23万，厂家只需17万

据广州相关政策规定，本轮电梯换新申报单位必须是企业、电梯使用管理人(物业公司、维保企业)或电梯制造企业。

家住广州番禺某大型小区的庄小姐告诉记者，政策刚出来的时候，物业表现得非常积极，还主动联系电梯公司，向业主做了报价。

但此时，庄小姐和其邻居却发现了问题:自己家所在的11层洋房，物业给出的电梯报价约23万元，而同样的品牌和型号，一位在电梯行业工作的业主联系电梯厂家给出的报价却只有17万。

最终，庄小姐所在楼栋选择了以邻居联系厂家的报价(17万元)进行了本次申报。“能明显感觉到物业前后的态度差别非常大，后期帮忙准备资料都不太积极了。”这也让庄小姐意识到，作为自负盈亏的经营主体，在更换电梯这件事上，很难要求物业站在小区业主的角度去考虑问题。

补贴申报材料包括6项 居民认为太复杂

就广东本轮补贴申报，有居民反映称，申报材料比较复杂，且政策发布到完成申报窗口期短等，让一些有需要换梯且符合申报条件的居民扑了空。

对此，南都记者翻阅相关政策发现，广东本轮申报补贴需由企业、电梯使用管理人(物业公司、维保企业)或电梯制造企业作为申报单位，并准备资金申请报告、住宅老旧电梯使用登记证书、电梯的更新改造方案和更新后管理维保方案等6项材料。

“(申报)时间比较紧迫，但换电梯需要征求每个业主的意见。”广州华南新城物管会副主任、业主代表张女士介绍，在本轮补贴申报中，自己所在的小区115栋楼，有64栋已经提交了申报材料。“有的楼栋建成时间短，虽然电梯运行超过了15年，业主们认为不必更换；有的楼栋因为很多业主联系不上，也就没有达到申报要求。”

建议

成立业委会，让居民自治组织参与

对此，范小荣建议未来可以进一步扩大政策覆盖面，让一些居民自治组织也参与到电梯换新的工作中来。

“更换电梯等公共事务，需要有一个合法合理的行权主体。”华南城市研究会创会会长、暨南大学教授胡刚在接受南都记者采访时表示，虽然业主组织包括物管会和业委会，但只有全体业主(或业委会)才是这个主体。

在广州华南新城物管会副主任、业主代表张翠微看来，“以成立业委会的方式，让业主们习惯自己的事情自己管，才能减少社区纠纷。”她认为，以“谁受益、谁做主、谁出资”的原则推动小区改造，电梯难题这类纠纷或许就能迎刃而解。

今年2月，2025年广州市十件民生实事票选结果正式公布，“推动建立物业小区业主组织”被列入其中——2025年，广州计划在全市范围内完成不少于300个物业小区业主组织(包括物业管理委员会和业主委员会)的成立(换届)任务，广州市物业小区业主组织比率提高到80%以上。

退休后的张翠微，作为业主代表加入物管会，并担任副主任，但在她看来，物管会很难在社区治理中产生实际作用。

“物管会的成员并非都是业主，还有物业代表、镇街或社区居委代表等。”张翠微说，物管会主任通常由一位社区或居委人员担任，而这一个人甚至会同时担任几十、上百个小区的物管会主任。她认为，这样的现状导致了物管会主任、物管会根本无法正常履职。

“他们(业主或业委会)与物业的关系，是委托与被委托的关系。”胡刚表示，无论是物业还是其他机构、部门，都应依法把“电梯话事权”归还给业主及其业委会。

疑问

电梯未满15年就“千疮百孔”，能否享受补贴?

从全国范围看，超过15年，是申请电梯换新补贴的一个重要套件，有的电梯，未满15年就“千疮百孔”。谈及“未老先衰”的电梯，未来是否有机会享受政策补贴时，聂竹青对南都记者说，这类电梯“早夭”多是因为产品质量不过关、物业管理不当导致。

作为全国政协委员，聂竹青连续两年关注“电梯换新”问题，今年全国两会期间，他将一份关于“完善‘老龄化’电梯退出机制”的提案带去了北京。“需要明确，电梯使用达到一个什么样的程度就必须更换!”聂竹青认为，电梯关乎生命安全，这是它和其他住宅公共设备的不同之处。

聂竹青建议，结合我国电梯运行的实际情况，制定科学合理的电梯安全等级标准。根据电梯的使用年限、设备状况、运行环境等因素，对电梯进行安全等级评定。明确不同安全等级电梯的运行要求和监管措施，划定电梯安全红线。

对于安全等级低于一定标准、存在严重安全隐患且无法通过维修改造达到安全运行要求的电梯，应建立清退机制，强制要求“带病上岗”的电梯停止使用。制定详细的电梯报废标准和更新改造流程，明确电梯产权单位、使用单位、维保单位等各方的责任和义务。

但也有一些电梯超过了15年，仍然能正常使用。对此，范小荣认为，更为细化的申报流程是为了避免资源浪费，“并不是所有超过15年的电梯都有换的必要，申报其实也是筛选的过程。”范小荣说，当前广东优先支持20年以上梯龄老旧电梯以旧换新的举措，有利于让补贴更精准地落地。

背景

15年以上老旧电梯更换 每台可申报15万元补贴

在当前大力推进设备更新和消费品以旧换新的政策背景下，老旧电梯正迎来一场升级浪潮。

去年3月，国务院印发《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，明确将住宅电梯纳入重点更新范畴。

去年7月，国家发展改革委、财政部联合印发《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，将安排3000亿元左右超长期特别国债资金，支持大规模设备更新和消费品以旧换新。国家发展改革委副主任赵辰昕表示，老旧电梯更新将被纳入支持范围。

2024年9月，住房和城乡建设部宣布将住宅老旧电梯更新改造纳入超长期特别国债资金支持范围，当年度支持各地更新4万余台、使用15年以上的住宅老旧电梯。当前，全国已有20余省市出台实施细则，重点覆盖保障房、老旧小区及公共场所电梯更新需求。

作为经济第一大省，广东也是电梯第一大省。据广东市场监管部门发布的有关数据，2024年末，广东省在用电梯保有量超过120万台，居全国首位，约占全国总数11%，其中15年以上的住宅老旧电梯预计已超13万台。

今年1月28日，广东省印发《关于印发广东省2025年大规模设备更新和消费品以旧换新工作方案的通知》，重点支持使用15年以上的住宅老旧电梯更新改造，并要求相关申报工作在2025年2月28日前完成。如申报成功，将按更换一台老旧电梯通过超长期特别国债15万元/台标准给予定额补助。目前，广东省已完成本轮补贴申报工作。

业内:更换新梯不仅安全，还带动消费

在广州市电梯行业协会会长范小荣看来，住宅更换新梯不仅能降低安全隐患，还有利于改善运力。“通常来说，当前生产的新电梯都会采用更先进的驱动技术和控制系统，运行速度更快，且启停平稳，能够有效缩短乘客的候梯和乘梯时间。”范小荣说。

除了安全运行、提升运力之外，一些业内人士还认为，老旧电梯换新将带动社会消费。

今年全国两会期间，全国政协委员、广东省建筑科学研究院集团股份有限公司副总工程师周荃建议，将城市更新和提振消费的政策性资金更多分配到机电设备更新、环境品质提升等领域。

“当前，提振消费已被置于更加突出位置上，老旧电梯换新正是建筑品质改善和居住条件升级的路径之一，需要用‘好房子’的标准引领房屋改造相关的消费升级。”周荃在接受南都记者采访时预测，以广东为例，相关举措将有望拉动万亿级的社会消费，实现民生改善与经济发展的双重目标。

南都调研 总第639期

A04-07版

采写:南都记者 朱唯信