房产起拍价怎么定

房产起拍价的确定通常遵循以下原则和步骤：

参照评估价或市价

起拍价一般由人民法院参照评估价确定；未作评估的，则参照市价确定。

评估价或市价的70%作为起拍价的下限，即起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

征询当事人意见

在确定起拍价时，法院应当征询有关当事人的意见，确保起拍价的合理性。

合议庭评议

起拍价及其降价幅度、竞价增价幅度、保证金数额和优先购买权人竞买资格及其顺序等事项，应由人民法院组成合议庭评议后确定。

市场价值与拍卖费用

法院会根据房产的市场价值、抵押贷款余额、拍卖费用等因素，确定一定的起拍价。起拍价通常会低于市场价值，以吸引更多买家参与竞拍。

特殊情况处理

对于特殊情况，如被执行人的房子存在特殊瑕疵或评估价有疑义，法院可以重新评估或打折，以确保拍卖的公平性和债权人的权益。

透明公正

法院在确定起拍价时，应确保过程的透明度和公正性，提高公众的信任度。

议价和定向询价

法院在拍卖之前可以与房屋双方当事人进行协商，确定一个参考价。此外，法院还可以向房管局等机构进行定向询价，或利用司法网络询价平台进行网络询价。

综上所述，房产起拍价的确定是一个综合考量多种因素的过程，旨在确保拍卖的公平性、合法性和市场竞争力。